Ulaganje u stambene objekte – od potrebe do investicije

U epizodi „Ulaganje u stambene objekte – od potrebe do investicije“ razgovaramo sa Jovanom Martinović o temi koja se tiče i onih koji kupuju prvi stan i onih koji u nekretninama traže investicionu priliku. Gde se završava kupovina iz potrebe, a gde počinje kupovina kao investiciona odluka? I kako razlikovati dobar projekat od onog koji nosi skrivene rizike?

Naša gošća je Jovana Martinović, CIO kompanije Merin Group, sa 15 godina iskustva u sektoru nekretnina, investicionom odlučivanju i finansijskom strukturiranju. Kroz razgovor otvaramo teme crvenih zastavica pri kupovini stana u novogradnji, najčešćih zabluda javnosti o tržištu nekretnina, odnosa ponude i tražnje u stambenom sektoru, uticaja kratkoročnog izdavanja i svih troškova koje ozbiljan kupac ili investitor mora da uračuna pre donošenja odluke.

Ovo je epizoda za sve koji žele da o nekretninama razmišljaju racionalnije, informisanije i dugoročnije.

Epizoda pod nazivom “Ulaganje u stambene objekte – od potrebe do investicije” biće dostupna19. aprila na našoj Patreon stranici, a od 22. aprila 2026. na YouTube kanalu i striming platformama, a šta vas očekuje u epizodi pogledajte u nastavku teksta.

  • Koje su „crvene zastavice“ prilikom razmatranja kupovine stana u novogradnji?
  1. Investitoru je ovo prvi projekat, nema referenci, koje bi Vam pomogle u donosenju informisane odluke o kupovini.
  2. Alternativno, investitor ima reputacioni rizik iz prethodnog poslovanja (prim. sporne prodaje stanova; projekat je oduzela banka zbog dospelog duga; probijen je dozvoljen gabarit izgradnje i zgrada ima problem sa uknjižbom, itd.)
  3. Investitor očekuje pribavljanje gradjevinske dozvole u narednih godinu dana, ali već sada kreće sa kaparisanjem stanova.
  4. Izgradnja projekta neće biti delimično finansirana iz kredita banke (projektno finansiranje), već će investitor troškove projekta isključivo pokrivati i prihoda od prodaje stambenih jedinica.
  5. Tehnička specifikacija projekta je napisana previše opšte, da na osnovu nje ne možete jasno znati koji nivo kvaliteta završnih radova ċete imati u stanu, kada bude gotov.
  • Koje su najčešće zablude javnosti o tržištu nekretnina koje bi odmah razjasnila?

Dosta zabluda javnosti nažalost često biva kreirano izjavama o tržištu i trendovima kretanja, koje slušaocu daju jednostranu / nepotpunu sliku o realnoj situaciji (narativ „zlog investitora, koji diže cene u nebo“, narativ da „cene stanova moraju da krenu da padaju“, itd.).

Jako retko čujem izjave stručnjaka, koje slušaocu daju širi kontekst i sliku, na osnovu kojih kupac zaista može doneti informisanu racionalnu odluku o kupovini.

  • Kako bi opisala odnos ponude i tražnje u stambenom sektoru u poslednjih nekoliko godina?

Nakon 7-8 godina izražene ekspanzije u sferi novogradnje i izuzetno povoljnih uslova za investiranje u razvoj stambenih projekata, tržište se dosta stabilizovalo i nalazi se u fazi dugoročno održivog rasta. Imamo stabilan pipeline novih projekata, izuzetno informisane kupce i zdravu izraženu konkurenciju medju investitorima, što smatram vrlo dobrim za tržište u celosti.

  • Kako turizam i kratkoročno izdavanje (Airbnb) utiču na lokalne cene nekretnina?

Stanovi za kratkoročni najam (AirBnb / Booking) solidno popunjavaju kategoriju smeštaja od 3*, koja generalno manjka kod nas na tržištu. Stabilni (ali ne i visoki) prihodi od izdavanja održavaju tražnju za kupovinom stanova za investicione potrebe, dajući likvidnosni „boost“ tržištu prodaje stanova. Apresiacionog pritiska na cene iz ovog izvora nema, jer se odnos ponude i tražnje dosta stabilizovao u prethodne 2 – 3 godine.

  • Koje su ključne komponente koje treba uključiti u kalkulaciju troškova (porezi, provizije, održavanje)?

Ukoliko razmatrate kupovinu stana u investicione svrhe, jako je važno da u svoju kalkulaciju isplativosti uključite sve što vas taj stan košta – kupoprodajna cena, održavanje, porez na imovinu, nepovratni deo PDV/poreza na prenos apsolutnih prava, troškovi notara i troškovi vezani za odobrenje kredita, osiguranje, režije, agencijska provizija i sl.

Profesionalno upravljanje ličnom imovinom

Profesionalno upravljanje ličnom imovinom je tema ovonedeljne epizode – ne kao pukim izborom „u šta uložiti“, već kao procesom usklađivanja novca sa životnim ciljevima, vremenskim horizontom i tolerancijom na rizik. Gost epizode je Ognjen Kapor, član Uprave u Eclectica Capital, sa više od dve decenije iskustva u trgovanju i upravljanju portfoliom.

Kroz razgovor otkrivamo ko su ljudi koji traže wealth management uslugu, kako reaguju na krize oni koji imaju jasno postavljen portfolio, koliko vredi poverenje klijenta i šta je zapravo prvi korak kada neko želi da diverzifikuje svoj kapital van granica zemlje. Epizoda posebno pomaže onima koji imaju ušteđevinu i traže racionalan, postepen i profesionalan pristup narednim finansijskim odlukama.

Epizoda pod nazivom “Profesionalno upravljanje ličnom imovinom” biće dostupna 5. aprila na našoj Patreon stranici, a od 8. aprila 2026. na YouTube kanalu i striming platformama, a šta vas očekuje u epizodi pogledajte u nastavku teksta.

  • Kako bi ti definisao wealth management i zašto je interesantan?

Wealth management je, po meni, upravljanje životnim ciljevima pojedinca I porodice kroz novac, a ne samo upravljanje novcem. To nije pitanje “u šta da uložim”, nego “šta želim da mi novac omogući za 5, 10 ili 30 godina”. Klijent dolazi kod nas sa štednjom i osnovnim pitanjem: ‘Šta da radim sa novcem?’ Na prvi pogled deluje kao investiciono pitanje, ali u suštini je strateško.

U praksi, to znači da prvo razumemo ciljeve i vremenski horizont, zatim definišemo profil rizika, a tek onda biramo instrumente.

Prvo identifikujemo da li postoje likvidna rezerva i kakvi su stvarni ciljevi – recimo, očuvanje kapitala i postepeni rast, a ne maksimalan prinos. Zatim definišemo vremenski horizont i toleranciju na rizik.

Portfolio se obično sastoji od kombinacije likvidnih sredstava, obveznica, akcija ili ETF fondova, a kod određenih klijenata i alternativnih investicija. Sve to uz jasnu diverzifikaciju i kontrolu rizika.

Na osnovu toga gradimo portfelj koji nije fokusiran na jedan instrument. Deo sredstava ostaje u nisko rizičnim i likvidnim oblicima, deo je u diversifikovanim fondovima i ETF-ovima, a manji deo u akcijama kompanija koje imaju veći potencijal rasta.

  • 2. Ko su tvoji klijenti i kako reaguju na rizik i krize?

Naši klijenti su ljudi koji su već nešto izgradili – biznis, karijeru, kapital – i sad im je važnije da to sačuvaju i pametno uvećaju. Važnije im je očuvanje i stabilan rast nego agresivno preuzimanje rizika. Uglavnom nemaju slobodnog vremena da bi mogli sami da se bave investiranjem I optimalnije im je da to prepuste profesionalcima. Svesni su da upravljanje imovinom nije kratkoročna igra.

Klijenti koji imaju jasno postavljen portfolio i razumeju zašto su u njemu određene investicije, ne reaguju impulsivno. Prvo pitanje nije „šta da prodam“, nego „da li se promenila osnova naše strategije?“

  • 3. Ako bi tržište udarilo šakom u stomak, koja je vaša prva misao: “hodati dalje” ili “prodati sve”?

Naravno da niko ne voli kada tržište „udari šakom u stomak“. Ali razlika je u reakciji. Ljudi koji imaju plan ne paniče. Prva misao nije „prodaj sve“, nego: da li se nešto suštinski promenilo ili je ovo samo buka?

Ključno je da se portfelj ne menja impulsivno. Umesto reagovanja na svaku vest sa tržišta, radi se periodični rebalans i prilagođavanje kako se menjaju okolnosti – tržišne, ali i životne.

Na zidu u našoj kancelariji je okačen jedan veliki poster koji grafički pokazuje kretanje indeksa SP 500 poslednjih 100 godina na kom su označene sve velike krize u istoriji. Tu se najbolje vidi važnost dugoročnog pristupa investiranju gde događaji što su Covid, velika finansijska kriza 2008, ili svetski ratovi izgledaju kao šum.

  • 4. Koliko košta „hvala“ vašeg klijenta?

„Hvala“ klijenta se ne meri procentima, nego poverenjem. To je onaj trenutak kada klijent kaže: „Nisam se uplašio, jer sam znao zašto ovo radimo.“

Upravo u tome je razlika između wealth managementa i običnog ulaganja: fokus nije na jednoj odluci, već na kontinuitetu i kontroli rizika kroz vreme.“

Najskuplje „hvala“ je ono koje nikad ne čuješ, ali vidiš kroz dugoročnu saradnju. Klijenti koji ostaju s tobom i u dobrim i u lošim vremenima, jer osećaju da su u sigurnim rukama, i to je prava vrednost ovog posla.

  • 5. Šta biste nekome preporučili kao prvi korak ako želi diversifikovati van granica zemlje?

Prvi korak nije kupovina stranih akcija. To je razumevanje zašto želiš da ideš van granica: valuta, politički rizik, šire tržište, dugoročna sigurnost. To je kod nas uglavnom nedostatak kvalitetnog tržišnog materijala. Većina ljudi već ima visok stepen koncentracije u domaćoj ekonomiji – kroz prihode, nekretnine i valutu – i međunarodna diversifikacija je način da se taj rizik uravnoteži.

Praktično, najjednostavniji i najefikasniji početak je ulaganje u široko diverzifikovane međunarodne fondove ili ETF-ove, koji daju izloženost globalnim tržištima kroz jedan instrument. Time se dobija geografska, sektorska i valutna diversifikacija, bez potrebe za pojedinačnim selekcijama.