Ulaganje u stambene objekte – od potrebe do investicije

U epizodi „Ulaganje u stambene objekte – od potrebe do investicije“ razgovaramo sa Jovanom Martinović o temi koja se tiče i onih koji kupuju prvi stan i onih koji u nekretninama traže investicionu priliku. Gde se završava kupovina iz potrebe, a gde počinje kupovina kao investiciona odluka? I kako razlikovati dobar projekat od onog koji nosi skrivene rizike?

Naša gošća je Jovana Martinović, CIO kompanije Merin Group, sa 15 godina iskustva u sektoru nekretnina, investicionom odlučivanju i finansijskom strukturiranju. Kroz razgovor otvaramo teme crvenih zastavica pri kupovini stana u novogradnji, najčešćih zabluda javnosti o tržištu nekretnina, odnosa ponude i tražnje u stambenom sektoru, uticaja kratkoročnog izdavanja i svih troškova koje ozbiljan kupac ili investitor mora da uračuna pre donošenja odluke.

Ovo je epizoda za sve koji žele da o nekretninama razmišljaju racionalnije, informisanije i dugoročnije.

Epizoda pod nazivom “Ulaganje u stambene objekte – od potrebe do investicije” biće dostupna19. aprila na našoj Patreon stranici, a od 22. aprila 2026. na YouTube kanalu i striming platformama, a šta vas očekuje u epizodi pogledajte u nastavku teksta.

• Koje su „crvene zastavice“ prilikom razmatranja kupovine stana u novogradnji?

1. Investitoru je ovo prvi projekat, nema referenci, koje bi Vam pomogle u donosenju informisane odluke o kupovini.
2. Alternativno, investitor ima reputacioni rizik iz prethodnog poslovanja (prim. sporne prodaje stanova; projekat je oduzela banka zbog dospelog duga; probijen je dozvoljen gabarit izgradnje i zgrada ima problem sa uknjižbom, itd.)
3. Investitor očekuje pribavljanje gradjevinske dozvole u narednih godinu dana, ali već sada kreće sa kaparisanjem stanova.
4. Izgradnja projekta neće biti delimično finansirana iz kredita banke (projektno finansiranje), već će investitor troškove projekta isključivo pokrivati i prihoda od prodaje stambenih jedinica.
5. Tehnička specifikacija projekta je napisana previše opšte, da na osnovu nje ne možete jasno znati koji nivo kvaliteta završnih radova ċete imati u stanu, kada bude gotov.

• Koje su najčešće zablude javnosti o tržištu nekretnina koje bi odmah razjasnila?

Dosta zabluda javnosti nažalost često biva kreirano izjavama o tržištu i trendovima kretanja, koje slušaocu daju jednostranu / nepotpunu sliku o realnoj situaciji (narativ „zlog investitora, koji diže cene u nebo“, narativ da „cene stanova moraju da krenu da padaju“, itd.).

Jako retko čujem izjave stručnjaka, koje slušaocu daju širi kontekst i sliku, na osnovu kojih kupac zaista može doneti informisanu racionalnu odluku o kupovini.

• Kako bi opisala odnos ponude i tražnje u stambenom sektoru u poslednjih nekoliko godina?

Nakon 7-8 godina izražene ekspanzije u sferi novogradnje i izuzetno povoljnih uslova za investiranje u razvoj stambenih projekata, tržište se dosta stabilizovalo i nalazi se u fazi dugoročno održivog rasta. Imamo stabilan pipeline novih projekata, izuzetno informisane kupce i zdravu izraženu konkurenciju medju investitorima, što smatram vrlo dobrim za tržište u celosti.

• Kako turizam i kratkoročno izdavanje (Airbnb) utiču na lokalne cene nekretnina?

Stanovi za kratkoročni najam (AirBnb / Booking) solidno popunjavaju kategoriju smeštaja od 3*, koja generalno manjka kod nas na tržištu. Stabilni (ali ne i visoki) prihodi od izdavanja održavaju tražnju za kupovinom stanova za investicione potrebe, dajući likvidnosni „boost“ tržištu prodaje stanova. Apresiacionog pritiska na cene iz ovog izvora nema, jer se odnos ponude i tražnje dosta stabilizovao u prethodne 2 – 3 godine.

• Koje su ključne komponente koje treba uključiti u kalkulaciju troškova (porezi, provizije, održavanje)?

Ukoliko razmatrate kupovinu stana u investicione svrhe, jako je važno da u svoju kalkulaciju isplativosti uključite sve što vas taj stan košta – kupoprodajna cena, održavanje, porez na imovinu, nepovratni deo PDV/poreza na prenos apsolutnih prava, troškovi notara i troškovi vezani za odobrenje kredita, osiguranje, režije, agencijska provizija i sl.