Ulaganje u stambene objekte – od potrebe do investicije

U epizodi „Ulaganje u stambene objekte – od potrebe do investicije“ razgovaramo sa Jovanom Martinović o temi koja se tiče i onih koji kupuju prvi stan i onih koji u nekretninama traže investicionu priliku. Gde se završava kupovina iz potrebe, a gde počinje kupovina kao investiciona odluka? I kako razlikovati dobar projekat od onog koji nosi skrivene rizike?

Naša gošća je Jovana Martinović, CIO kompanije Merin Group, sa 15 godina iskustva u sektoru nekretnina, investicionom odlučivanju i finansijskom strukturiranju. Kroz razgovor otvaramo teme crvenih zastavica pri kupovini stana u novogradnji, najčešćih zabluda javnosti o tržištu nekretnina, odnosa ponude i tražnje u stambenom sektoru, uticaja kratkoročnog izdavanja i svih troškova koje ozbiljan kupac ili investitor mora da uračuna pre donošenja odluke.

Ovo je epizoda za sve koji žele da o nekretninama razmišljaju racionalnije, informisanije i dugoročnije.

Epizoda pod nazivom “Ulaganje u stambene objekte – od potrebe do investicije” biće dostupna19. aprila na našoj Patreon stranici, a od 22. aprila 2026. na YouTube kanalu i striming platformama, a šta vas očekuje u epizodi pogledajte u nastavku teksta.

  • Koje su „crvene zastavice“ prilikom razmatranja kupovine stana u novogradnji?
  1. Investitoru je ovo prvi projekat, nema referenci, koje bi Vam pomogle u donosenju informisane odluke o kupovini.
  2. Alternativno, investitor ima reputacioni rizik iz prethodnog poslovanja (prim. sporne prodaje stanova; projekat je oduzela banka zbog dospelog duga; probijen je dozvoljen gabarit izgradnje i zgrada ima problem sa uknjižbom, itd.)
  3. Investitor očekuje pribavljanje gradjevinske dozvole u narednih godinu dana, ali već sada kreće sa kaparisanjem stanova.
  4. Izgradnja projekta neće biti delimično finansirana iz kredita banke (projektno finansiranje), već će investitor troškove projekta isključivo pokrivati i prihoda od prodaje stambenih jedinica.
  5. Tehnička specifikacija projekta je napisana previše opšte, da na osnovu nje ne možete jasno znati koji nivo kvaliteta završnih radova ċete imati u stanu, kada bude gotov.
  • Koje su najčešće zablude javnosti o tržištu nekretnina koje bi odmah razjasnila?

Dosta zabluda javnosti nažalost često biva kreirano izjavama o tržištu i trendovima kretanja, koje slušaocu daju jednostranu / nepotpunu sliku o realnoj situaciji (narativ „zlog investitora, koji diže cene u nebo“, narativ da „cene stanova moraju da krenu da padaju“, itd.).

Jako retko čujem izjave stručnjaka, koje slušaocu daju širi kontekst i sliku, na osnovu kojih kupac zaista može doneti informisanu racionalnu odluku o kupovini.

  • Kako bi opisala odnos ponude i tražnje u stambenom sektoru u poslednjih nekoliko godina?

Nakon 7-8 godina izražene ekspanzije u sferi novogradnje i izuzetno povoljnih uslova za investiranje u razvoj stambenih projekata, tržište se dosta stabilizovalo i nalazi se u fazi dugoročno održivog rasta. Imamo stabilan pipeline novih projekata, izuzetno informisane kupce i zdravu izraženu konkurenciju medju investitorima, što smatram vrlo dobrim za tržište u celosti.

  • Kako turizam i kratkoročno izdavanje (Airbnb) utiču na lokalne cene nekretnina?

Stanovi za kratkoročni najam (AirBnb / Booking) solidno popunjavaju kategoriju smeštaja od 3*, koja generalno manjka kod nas na tržištu. Stabilni (ali ne i visoki) prihodi od izdavanja održavaju tražnju za kupovinom stanova za investicione potrebe, dajući likvidnosni „boost“ tržištu prodaje stanova. Apresiacionog pritiska na cene iz ovog izvora nema, jer se odnos ponude i tražnje dosta stabilizovao u prethodne 2 – 3 godine.

  • Koje su ključne komponente koje treba uključiti u kalkulaciju troškova (porezi, provizije, održavanje)?

Ukoliko razmatrate kupovinu stana u investicione svrhe, jako je važno da u svoju kalkulaciju isplativosti uključite sve što vas taj stan košta – kupoprodajna cena, održavanje, porez na imovinu, nepovratni deo PDV/poreza na prenos apsolutnih prava, troškovi notara i troškovi vezani za odobrenje kredita, osiguranje, režije, agencijska provizija i sl.

Planiranje i kontrola – osnove finansija u biznisu

U ovoj epizodi govorimo sa Milom Litvinjenko o tome kako finansijsko planiranje i kontrola oblikuju stabilnost i rast kompanije, koji su ključni pokazatelji uspeha i zašto je balans između vremena, resursa i strategije presudan za biznis.

Epizoda pod nazivom “Planiranje i kontrola – osnove finansija u biznisu?“ biće dostupna 17.avgusta na našoj Patreon stranici, a od 20.avgusta 2025. na YouTube kanalu i striming platformama, a šta vas očekuje u epizodi pogledajte u nastavku teksta.

  • Kako biste Vi definisali finansijsko planiranje? I kada ste počeli da planirate upravljanje finansijama u Vašoj kompaniji?

Za mene, to je sposobnost da oslušneš firmu kao živo biće—da predvidiš njene potrebe, snove, mogućnosti i granice. To je mapa koju crtaš dok hodaš, balans između realnog i mogućeg, između danas i onoga što veruješ da sutra može biti.

Još tada, pre 29 godina, kada sam krenula sa devet radnika i velikom verom. Možda to danas deluje skromno, ali imala sam jednu običnu svesku u kojoj sam upisivala sve—svaki dinar, svaku investiciju, svaki plan. Ta sveska je bila moj prvi finansijski plan, moj kompas u nepoznatom. I danas verujem da pravo planiranje ne počinje u tabelama, već u odgovornosti da ono što gradiš mora da traje.

  • Da li slušate svog finansijskog menadžera ili ipak je konačna odluka Vaša?

Uvek sam duboko upoznata sa finansijskom situacijom firme—smatram da je to dužnost svakog odgovornog vlasnika. Vodim firmu kao što kapetan vodi brod: poznajem pravac, struje i vetrove. Ali istovremeno, duboko poštujem znanje i stručnost mog finansijskog menadžera. Odluke ne donosim impulsivno niti samovoljno—one su plod zajedničkog razumevanja, razgovora i poverenja. Moj poslovni stil nije autoritaran, već utemeljen na jasnim vrednostima, dogovoru i preciznosti. Zato verujem da se najbolji rezultati postižu kada se iskustvo i stručnost sretnu za istim stolom.

  • Koliko su Vaši godišnji budžeti usklađeni sa strategijom? Na koji vremenski period radite finansijske projekcije kada je strategija u pitanju?

Godišnji budžeti u mojoj firmi su uvek usklađeni sa strategijom—jer bez te povezanosti, svaki plan bi bio samo želja. Ranije su finansijske projekcije obuhvatale period od godinu do dve, u skladu sa stabilnijim okolnostima tržišta. Danas, međutim, živimo u dinamičnijem vremenu, gde se i strategije i budžeti ponekad moraju prilagođavati iz dana u dan. Fleksibilnost je postala ključ uspeha. Ipak, jedno ostaje nepromenljivo: uvek pažljivo pratim finansijske mogućnosti firme. Odluke donosim promišljeno, u skladu sa realnim potencijalima i sa jasnom vizijom kuda želimo da idemo.

  • Koji su najvažniji KPI indikatori, koje pratite u finansijskom planu?

Najvažniji KPI indikatori koje pratim u finansijskom planu su oni koji mi daju jasnu sliku zdravlja i održivosti firme. To su pre svega:

• Profitna marža, jer mi pokazuje koliko vrednosti zaista ostaje nakon svih troškova.

• Cash flow, jer keš je krvotok biznisa—možeš imati dobre brojke na papiru, ali bez likvidnosti, firma ne diše.

• Trošak proizvodnje po jedinici, jer kao proizvodna firma, moramo neprestano optimizovati efikasnost.

• Obrt zaliha, koji mi pokazuje koliko racionalno koristimo resurse.

• Povraćaj na investiciju (ROI), naročito kada ulažemo u nove projekte, proizvode ili tržišta.

  • Koliko je finansijska kontrola povezana sa time menadžmentom i nabavkom novih resursa?

Finansijska kontrola je neraskidivo povezana sa time menadžmentom i nabavkom novih resursa. U mojoj firmi, vreme i novac se planiraju zajedno—jer pogrešno tempirana investicija, ma koliko bila dobra, može imati loše posledice.

Svaka nabavka mora imati svoje uporište u budžetu i strategiji, ali i u realnom trenutku firme. Zato finansijska kontrola nije samo praćenje brojeva, već i razumevanje šire slike: kada, zašto i koliko investirati, kako rasporediti vreme i resurse, a da firma ne izgubi stabilnost. Upravljam svesno – tako da nijedan korak ne bude impulsivan, već deo promišljenog sistema u kojem se sve mora složiti: vreme, potreba, mogućnost i efekat.

Finansije u sportu

Ove nedelje razgovaramo o temi koja spaja dva sveta – sport i finansije.

  • Ko vodi finansije sportskih klubova?
  • Kako klubovi pronalaze izvore prihoda i koliko je teško održati stabilno finansijsko poslovanje?
  • Da li su naši sportisti edukovani u oblasti upravljanja finansijama i kakvu ulogu ima brend jednog sportiste u privlačenju sponzora?

Gost epizode: Ivan Miljković – jedan od najuspešnijih odbojkaša u istoriji ovog sporta. Ivan je višestruki MVP i šampion liga u Italiji, Grčkoj, Turskoj i Kataru, a na međunarodnoj sceni predstavljao je našu zemlju na tri Olimpijske igre. Osim izuzetne sportske karijere, Ivan se posvetio poslovnom svetu, razvijajući ekspertizu u sportskom biznisu, finansijama i strategiji razvoja. Njegovo iskustvo u spajanju sporta i inovacija, kao i doprinos razvoju sportskog obrazovanja i društvenog uticaja, čine ga savršenim sagovornikom za ovu temu.

Epizoda pod nazivom “Finansije u sportu“ biće dostupna 29.decembra na našoj Patreon stranici, a od 01. januara 2025. na YouTube kanalu i striming platformama, a šta vas očekuje u epizodi pogledajte u nastavku teksta.

  • Ko vodi finansije sportskih klubova?  

Klubovi se finansiraju iz različitih izvora: država, sponzori, partneri ali i sopstvenih izvora prihoda: karte, merchandizing, medijska TV prava, marketing i reklame i ostalo. Udeo finansiranja zavisi od vlasničke strukture ali i organizacije sporta u samoj zemlji, kao i sportske strategije u zemlji. 

  •   Koliko je klubovima teško obezbediti održivo finansijsko poslovanje ?

U svetu postoje nekoliko modela organizacije sporta ali dva najznačajnija su Evropski model sporta i Američki model. Kod američkog model, finansije i komercijalizacija dolaze do izražaja. U Evropi je situacija drugačija gde se na sport gleda kao na socijalnu kategoriju društva i njegovu ulogu u promovisanju drugačijih vrednosti. Takođe, klubovi u Evropi su u različitim oblicima vlasništva, dok je to u USA u 100% privatnom vlasništvu. 

  •   Da li finansije prate klubove ili klubovi pronalaze izvore finansiranja ?

Saradnja klubova sa potencijalnim sponzorima, ako je zasnovana na realno odnosu, zavisi od vrednosti koje propagira određeni sport. U velikoj većini slučajeva, klubovi su ti koji pronalaze izvore finansiranja. 

  •   Koliko naši sportisti znaju o upravljanju finansijama, i koliko se radi na njihovoj edukaciji u tom pravcu? 

Sve je prepuštano individualno sportisti. Postavlja se pitanja ko je odgovoran za tu vrstu edukacije, država, ministarstvo, Olimpijski komitet, klub ili sam sportista. Postoje određene inicijative, ali se u većini slučajeva ispostavi da mali broj sportista zaista učestvuje. 

  •   Koliko ime nekog sportiste doprinosi tome da taj klub dođe do finansijskih sredstava?

Brendovi žele da se poistovete sa slikom koju određeni sportista širi u društvu. Postoji puno primera posebno u fudbalu ili košarci. 

Ivan Miljković

Ivan MIljković

Ivan je svetski priznat profesionalni sportista i lider koji se slavi kao jedan od najodlikovanijih odbojkaša u istoriji odbojke. Sa sportskom karijerom bez premca, Ivan je stekao titulu najuspešnijeg igrača za pojedinačne nagrade u FIVB Svetskoj ligi (prethodi aktuelnoj FIVB VNL), postigavši neverovatne četiri MVP nagrade (tri uzastopne), pet titula najboljeg strelca i jednu Naslov najboljeg servera. Tokom svoje slavne klupske karijere, Ivan je postao šampion Nacionalne lige i MVP u četiri različite zemlje – Italiji, Grčkoj, Turskoj i Kataru – demonstrirajući svoju svestranost i doslednu izvrsnost na najvišim nivoima sporta.

Na međunarodnoj sceni predstavljao je jednu reprezentaciju na tri Olimpijske igre pod tri različita imena (JUG, SCG i SRB), ponosno igrajući pod dve zastave – svedočanstvo njegove prilagodljivosti i dugotrajnog nasleđa u odbojci. Neometano prelazeći iz elitnog sporta u poslovni svet, Ivan primenjuje disciplinu, timski rad i način razmišljanja o rešavanju problema koji su gajili tokom svoje sportske karijere na svoje trenutne profesionalne poduhvate. On je strastven za inovacije i nove tehnologije koje oblikuju budućnost i aktivno podržava startap ove i organizacije kao savetnik.

Ivan uspeva u postavljanju radoznalih pitanja, izazivanju konvencionalnog razmišljanja i stalnom širenju svojih veština i znanja kako bi se suočio sa složenim izazovima. Kao strateški mislilac sa pristupom orijentisanim na rešenja, Ivan je razvio ekspertizu u oblasti sportskog poslovanja, finansija i strategije razvoja. On je posebno zainteresovan za inicijative koje koriste tehnologiju za pokretanje društvenog uticaja, kao što su projekti koji imaju za cilj unapređenje sportskog obrazovanja i učešća mladih širom Evrope. Bilo na terenu ili u sali za sastanke, Ivanovo nasleđe je definisano posvećenošću izvrsnosti, prilagodljivošću i vizijom za stvaranje značajnih promena.

Nikolina Borčić

Nikolina Borčić

Dr sc. Nikolina Borčić,  komunikacijska stručnjakinja i sveučilišna predavačica, magistrirala je i dva puta doktorirala na temama vezanim uz višeslojnost te moć jezika i komunikacije, s fokusom na medijski jezik i politički diskurs. Njezini magistarski i doktorski radovi detaljno ispituju i prikazuju kako jezik odražava i sukreira utjecaj te moć u javnoj komunikaciji. Kroz nastavne i znanstvene aktivnosti na Sveučilištu VERN’ i Fakultetu političkih znanosti, Nikolina Borčić usmjerava studente na razumijevanje komunikacijskih strategija, poput načina plasiranja privatnih tema, uporabe osobnih komunikacijskih markera te drugih elemenata identiteta i imidža u svrhu samopredstavljanja i ostvarivanja utjecaja u javnoj komunikaciji. Predaje predmete vezane uz poslovnu komunikaciju, kreiranje imidža u javnoj komunikaciji, popularnu kulturu, stereotipe u komunikaciji, političku komunikaciju te stilistiku i medijski jezik. Autorica je više od 40 znanstvenih radova i knjige ‘Vrag je u detalju’. Osim akademskog doprinosa, piše kolumne za portale elle.hr i mixer.hr, održava radionice i predavanja na teme komunikacije te redovito komentira javnu komunikaciju u medijima