Ulaganje u stambene objekte – od potrebe do investicije

U epizodi „Ulaganje u stambene objekte – od potrebe do investicije“ razgovaramo sa Jovanom Martinović o temi koja se tiče i onih koji kupuju prvi stan i onih koji u nekretninama traže investicionu priliku. Gde se završava kupovina iz potrebe, a gde počinje kupovina kao investiciona odluka? I kako razlikovati dobar projekat od onog koji nosi skrivene rizike?

Naša gošća je Jovana Martinović, CIO kompanije Merin Group, sa 15 godina iskustva u sektoru nekretnina, investicionom odlučivanju i finansijskom strukturiranju. Kroz razgovor otvaramo teme crvenih zastavica pri kupovini stana u novogradnji, najčešćih zabluda javnosti o tržištu nekretnina, odnosa ponude i tražnje u stambenom sektoru, uticaja kratkoročnog izdavanja i svih troškova koje ozbiljan kupac ili investitor mora da uračuna pre donošenja odluke.

Ovo je epizoda za sve koji žele da o nekretninama razmišljaju racionalnije, informisanije i dugoročnije.

Epizoda pod nazivom “Ulaganje u stambene objekte – od potrebe do investicije” biće dostupna19. aprila na našoj Patreon stranici, a od 22. aprila 2026. na YouTube kanalu i striming platformama, a šta vas očekuje u epizodi pogledajte u nastavku teksta.

  • Koje su „crvene zastavice“ prilikom razmatranja kupovine stana u novogradnji?
  1. Investitoru je ovo prvi projekat, nema referenci, koje bi Vam pomogle u donosenju informisane odluke o kupovini.
  2. Alternativno, investitor ima reputacioni rizik iz prethodnog poslovanja (prim. sporne prodaje stanova; projekat je oduzela banka zbog dospelog duga; probijen je dozvoljen gabarit izgradnje i zgrada ima problem sa uknjižbom, itd.)
  3. Investitor očekuje pribavljanje gradjevinske dozvole u narednih godinu dana, ali već sada kreće sa kaparisanjem stanova.
  4. Izgradnja projekta neće biti delimično finansirana iz kredita banke (projektno finansiranje), već će investitor troškove projekta isključivo pokrivati i prihoda od prodaje stambenih jedinica.
  5. Tehnička specifikacija projekta je napisana previše opšte, da na osnovu nje ne možete jasno znati koji nivo kvaliteta završnih radova ċete imati u stanu, kada bude gotov.
  • Koje su najčešće zablude javnosti o tržištu nekretnina koje bi odmah razjasnila?

Dosta zabluda javnosti nažalost često biva kreirano izjavama o tržištu i trendovima kretanja, koje slušaocu daju jednostranu / nepotpunu sliku o realnoj situaciji (narativ „zlog investitora, koji diže cene u nebo“, narativ da „cene stanova moraju da krenu da padaju“, itd.).

Jako retko čujem izjave stručnjaka, koje slušaocu daju širi kontekst i sliku, na osnovu kojih kupac zaista može doneti informisanu racionalnu odluku o kupovini.

  • Kako bi opisala odnos ponude i tražnje u stambenom sektoru u poslednjih nekoliko godina?

Nakon 7-8 godina izražene ekspanzije u sferi novogradnje i izuzetno povoljnih uslova za investiranje u razvoj stambenih projekata, tržište se dosta stabilizovalo i nalazi se u fazi dugoročno održivog rasta. Imamo stabilan pipeline novih projekata, izuzetno informisane kupce i zdravu izraženu konkurenciju medju investitorima, što smatram vrlo dobrim za tržište u celosti.

  • Kako turizam i kratkoročno izdavanje (Airbnb) utiču na lokalne cene nekretnina?

Stanovi za kratkoročni najam (AirBnb / Booking) solidno popunjavaju kategoriju smeštaja od 3*, koja generalno manjka kod nas na tržištu. Stabilni (ali ne i visoki) prihodi od izdavanja održavaju tražnju za kupovinom stanova za investicione potrebe, dajući likvidnosni „boost“ tržištu prodaje stanova. Apresiacionog pritiska na cene iz ovog izvora nema, jer se odnos ponude i tražnje dosta stabilizovao u prethodne 2 – 3 godine.

  • Koje su ključne komponente koje treba uključiti u kalkulaciju troškova (porezi, provizije, održavanje)?

Ukoliko razmatrate kupovinu stana u investicione svrhe, jako je važno da u svoju kalkulaciju isplativosti uključite sve što vas taj stan košta – kupoprodajna cena, održavanje, porez na imovinu, nepovratni deo PDV/poreza na prenos apsolutnih prava, troškovi notara i troškovi vezani za odobrenje kredita, osiguranje, režije, agencijska provizija i sl.

Profesionalno upravljanje ličnom imovinom

Profesionalno upravljanje ličnom imovinom je tema ovonedeljne epizode – ne kao pukim izborom „u šta uložiti“, već kao procesom usklađivanja novca sa životnim ciljevima, vremenskim horizontom i tolerancijom na rizik. Gost epizode je Ognjen Kapor, član Uprave u Eclectica Capital, sa više od dve decenije iskustva u trgovanju i upravljanju portfoliom.

Kroz razgovor otkrivamo ko su ljudi koji traže wealth management uslugu, kako reaguju na krize oni koji imaju jasno postavljen portfolio, koliko vredi poverenje klijenta i šta je zapravo prvi korak kada neko želi da diverzifikuje svoj kapital van granica zemlje. Epizoda posebno pomaže onima koji imaju ušteđevinu i traže racionalan, postepen i profesionalan pristup narednim finansijskim odlukama.

Epizoda pod nazivom “Profesionalno upravljanje ličnom imovinom” biće dostupna 5. aprila na našoj Patreon stranici, a od 8. aprila 2026. na YouTube kanalu i striming platformama, a šta vas očekuje u epizodi pogledajte u nastavku teksta.

  • Kako bi ti definisao wealth management i zašto je interesantan?

Wealth management je, po meni, upravljanje životnim ciljevima pojedinca I porodice kroz novac, a ne samo upravljanje novcem. To nije pitanje “u šta da uložim”, nego “šta želim da mi novac omogući za 5, 10 ili 30 godina”. Klijent dolazi kod nas sa štednjom i osnovnim pitanjem: ‘Šta da radim sa novcem?’ Na prvi pogled deluje kao investiciono pitanje, ali u suštini je strateško.

U praksi, to znači da prvo razumemo ciljeve i vremenski horizont, zatim definišemo profil rizika, a tek onda biramo instrumente.

Prvo identifikujemo da li postoje likvidna rezerva i kakvi su stvarni ciljevi – recimo, očuvanje kapitala i postepeni rast, a ne maksimalan prinos. Zatim definišemo vremenski horizont i toleranciju na rizik.

Portfolio se obično sastoji od kombinacije likvidnih sredstava, obveznica, akcija ili ETF fondova, a kod određenih klijenata i alternativnih investicija. Sve to uz jasnu diverzifikaciju i kontrolu rizika.

Na osnovu toga gradimo portfelj koji nije fokusiran na jedan instrument. Deo sredstava ostaje u nisko rizičnim i likvidnim oblicima, deo je u diversifikovanim fondovima i ETF-ovima, a manji deo u akcijama kompanija koje imaju veći potencijal rasta.

  • 2. Ko su tvoji klijenti i kako reaguju na rizik i krize?

Naši klijenti su ljudi koji su već nešto izgradili – biznis, karijeru, kapital – i sad im je važnije da to sačuvaju i pametno uvećaju. Važnije im je očuvanje i stabilan rast nego agresivno preuzimanje rizika. Uglavnom nemaju slobodnog vremena da bi mogli sami da se bave investiranjem I optimalnije im je da to prepuste profesionalcima. Svesni su da upravljanje imovinom nije kratkoročna igra.

Klijenti koji imaju jasno postavljen portfolio i razumeju zašto su u njemu određene investicije, ne reaguju impulsivno. Prvo pitanje nije „šta da prodam“, nego „da li se promenila osnova naše strategije?“

  • 3. Ako bi tržište udarilo šakom u stomak, koja je vaša prva misao: “hodati dalje” ili “prodati sve”?

Naravno da niko ne voli kada tržište „udari šakom u stomak“. Ali razlika je u reakciji. Ljudi koji imaju plan ne paniče. Prva misao nije „prodaj sve“, nego: da li se nešto suštinski promenilo ili je ovo samo buka?

Ključno je da se portfelj ne menja impulsivno. Umesto reagovanja na svaku vest sa tržišta, radi se periodični rebalans i prilagođavanje kako se menjaju okolnosti – tržišne, ali i životne.

Na zidu u našoj kancelariji je okačen jedan veliki poster koji grafički pokazuje kretanje indeksa SP 500 poslednjih 100 godina na kom su označene sve velike krize u istoriji. Tu se najbolje vidi važnost dugoročnog pristupa investiranju gde događaji što su Covid, velika finansijska kriza 2008, ili svetski ratovi izgledaju kao šum.

  • 4. Koliko košta „hvala“ vašeg klijenta?

„Hvala“ klijenta se ne meri procentima, nego poverenjem. To je onaj trenutak kada klijent kaže: „Nisam se uplašio, jer sam znao zašto ovo radimo.“

Upravo u tome je razlika između wealth managementa i običnog ulaganja: fokus nije na jednoj odluci, već na kontinuitetu i kontroli rizika kroz vreme.“

Najskuplje „hvala“ je ono koje nikad ne čuješ, ali vidiš kroz dugoročnu saradnju. Klijenti koji ostaju s tobom i u dobrim i u lošim vremenima, jer osećaju da su u sigurnim rukama, i to je prava vrednost ovog posla.

  • 5. Šta biste nekome preporučili kao prvi korak ako želi diversifikovati van granica zemlje?

Prvi korak nije kupovina stranih akcija. To je razumevanje zašto želiš da ideš van granica: valuta, politički rizik, šire tržište, dugoročna sigurnost. To je kod nas uglavnom nedostatak kvalitetnog tržišnog materijala. Većina ljudi već ima visok stepen koncentracije u domaćoj ekonomiji – kroz prihode, nekretnine i valutu – i međunarodna diversifikacija je način da se taj rizik uravnoteži.

Praktično, najjednostavniji i najefikasniji početak je ulaganje u široko diverzifikovane međunarodne fondove ili ETF-ove, koji daju izloženost globalnim tržištima kroz jedan instrument. Time se dobija geografska, sektorska i valutna diversifikacija, bez potrebe za pojedinačnim selekcijama.

Studentske priče o finansijama

U specijalnoj epizodi „Jezika finansija“ postavljamo pitanje koje se tiče svih mladih: da li nas fakulteti pripremaju za život sa novcem? Umesto da o studentima govorimo iz perspektive odraslih, ovog puta razgovaramo direktno sa studentima Univerziteta u Beogradu o tome kako razumeju finansijsku pismenost i gde osećaju najveće praznine.

Kroz iskrene odgovore i konkretne primere, otvaramo teme budžetiranja, štednje, osiguranja, ukamaćivanja i investiranja, ali i pitanje gde se finansijske veštine zaista uče – u nastavi, u porodici, kroz praksu ili tek kad „zatreba“. Razgovor vode prof. dr Slađana Benković i Marija Mutić (Erste Banka), a epizoda je poziv na dijalog: šta mladima treba da bi mogli da donose stabilnije i sigurnije finansijske odluke.

Epizoda pod nazivom “Studentske priče o finansijama” biće dostupna 15. marta na našoj Patreon stranici, a od 18. marta 2026. na YouTube kanalu i striming platformama, a šta vas očekuje u epizodi pogledajte u nastavku teksta.

  • Kako bi definisala finansijsku pismenost?

Marijana: Finansijska pismenost se definiše prvenstveno kao veština sa kojom se svakodnevno susrećemo. Ona predstavlja razumevanje načina na koji novac funkcioniše, kako štedeti i investirati, ali suštinski znači sposobnost da mi upravljamo novcem, a ne da na kraju dana novac upravlja nama

  • Koliko znaš o pravljenju i održavanju mesečnog budžeta?

Maja: Ja danas svakog dana svaki trošak zapisujem, čak i ako je u pitanju kafa od 50 dinara na automatu, jer smatram da je ta navika i doslednost jako bitna. Volela bih da edukujem druge kroz radionice na fakultetima koje bi trajale nekoliko meseci, gde bi kolege učile da odvajaju od 5 do 10% za štednju i fondove, uz neku vrstu nagrade na kraju. Verujem da mi, kao studenti ekonomskih usmerenja, možemo biti mentori kolegama sa drugih fakulteta i pomoći im da naprave realnu sliku svojih mogućnosti.

  • Kako bi objasnio pojam “diverzifikacija” nekome ko ne zna ništa o investiranju?

Mihailo: Najlakše bih to objasnio čuvenom metaforom: ‘Ne stavljajte sva jaja u istu korpu’. To znači da ulažete u različita sredstva koja nisu međusobno povezana. Na taj način, ako dođe do pada cene jedne akcije ili sloma cele jedne industrije, manja je verovatnoća da će ceo portfolio propasti u isto vreme, jer će ostale investicije nastaviti da rastu

  • Kako prepoznati finansijske prevare ili lažne investicione ponude?

Vuk: Prvi znak je ako nešto zvuči previše dobro da bi bilo istinito – ako vam neko obeća da ćete duplirati novac za par dana uz par klikova, verovatno vas vara. Treba biti obazriv prema mejlovima o lažnim povratima poreza ili porukama ‘afričkih prinčeva’ i onih koji se lažno predstavljaju kao velike firme (poput MTS-a). Ključno je razmišljati svojom glavom, proveriti odakle poruka potiče i ne donositi odluke na osnovu pohlepe ili straha, već isključivo logikom

  • Kako bi merio/la uticaj studentskih inicijativa za finansijsko obrazovanje?

Nikola: Uticaj merimo kroz konkretan odziv kolega – recimo, naš investicioni klub je za samo par meseci privukao preko 120 članova, što je 2% ukupnog studentskog tela. Takođe, uspeh vidimo kroz platforme koje smo napravili, a koje studentima omogućavaju da trguju na simuliranim nalozima. Tako oni mogu da iskuse realan rizik i vide rezultate svojih odluka u praksi pre nego što počnu da rade sa pravim novcem.

Upravljanje ličnim finansijama

U novoj epizodi Jezika finansija razgovaramo sa Đorđem Ostojićem, osnivačem platforme „Lične Finansije“, o tome kako izgleda realan put ka finansijskoj stabilnosti: od navika, preko štednje, do investiranja. Đorđe dolazi iz korporativnog finansijskog sveta i godinama gradi edukativni sadržaj koji kompleksne pojmove prevodi u konkretne korake.

Kroz razgovor se dotičemo ključnih pokazatelja ličnih finansija (npr. stopa štednje i lična neto imovina), važnosti da se štednja stavi „na prvo mesto“, kako se planiraju veliki izdaci i kada investicije imaju smisla — tek nakon što su osnovne finansijske „kockice“ složene

Epizoda pod nazivom “Upravljanje ličnim finansijama” biće dostupna 01. marta na našoj Patreon stranici, a od 04. marta 2026. na YouTube kanalu i striming platformama, a šta vas očekuje u epizodi pogledajte u nastavku teksta.

          • Koji pokazatelji ličnih finansija su najvažniji (npr. neto imovina, stopa štednje)?

          Da bismo ocenili nečiju uspešnost vođenja finansija, po meni bismo trebali da gledamo tri ključna pokazatelja:

          • Stopu štednje koji se dobija deljenjem iznosa koji uštedimo sa ukupnim prihodima tokom jednog meseca i pokazuje nam koliko smo disciplinovani sa novcem kojim raspolažemo,
          • Ličnu neto imovinu koja se dobija oduzimanjem naših ukupnih obaveza (dugovanja, krediti, pozajmice) od naše ukupne imovine i koja pokazuje rezultate naše štednje – da li mi uspešno akumuliramo sredstva i da li adekvatno upravljamo našim kreditima
          • I kao treći pokazatelj bih izdvojio Stopu promene Lične Neto Imovine (kao procenat) – koja je zbirni pokazatelj praktično naše sposobnosti i da uštedimo, ali i kasnije da tom štednjom i investicijama adekvatno upravljamo. Ja najčešće to gledam na godišnjem nivou i poredim sa prošlom godinom i ovo mi je prva tačka u analizi – ako se LNV povećava iz godne u godinu, to je obično znak da imamo pozitivnu i visoku stopu štednje, ali takođe da i ono što smo uštedeli iz prethodnih godina uvećava naš LNV.
          • Kako rasporediti platu nakon primanja (prioriteti: troškovi, štednja, ulaganja)?

          Kratak odgovor je – štednja na prvom mestu! Znam da će biti jako teško ljudima da „okrenu“ trenutni koncept upravljanja novcem zato što se štednja tradicionalno izdvajala na kraju meseca, iz onoga što (i ako) ostane, što se vrlo često završavalo sa nulom. Nakon štednje bih se fokusirao na fiksne i relativno fiksne troškove (stanovanje, komunalije, hrana) i tek na kraju na diskrecionu potrošnju (restorani, bioskopi, izlasci i sl.).

          Preporuka je štednju izdvojiti prvu, biće teško, ali pokušajte sa 5% svojih prihoda, pa polako povećavajte dok ne osetite da vam je teško da taj procenat dalje povećavate. Ali, bitno je krenuti i bitno je stvarati naviku. Kasnije, kada štednja postane rutina, tada već možemo razmišljati o investicijama, ali investicije ne bih uvodio na početku dok ostale kockice u našim finansijama nisu složene kako treba.

          • Kako planirati veće izdvajanja (porezi, osiguranje, godišnji odmori)?

          Veći izdaci imaju tu moć da nas „izbace iz takta“ u finansijskom smislu i za njih bismo trebali da se pripremamo, pogotovo zato što uglavnom znamo kada će oni nastati (npr. porezi, osiguranja, registracije automobila, godišnji odmori, slave) i možemo se unapred pripremati za njih.

          Ja bih ovde uveo pojam namenskog fonda, tj. deo naše štednje koju mi izdvajamo za neki budući trošak, gde ćemo mi uraditi procenu koji nam je iznos potreban i kog datuma, i onda podeliti taj iznos na broj meseci od sadašnjeg momenta do tog zacrtanog datuma. Dobijeni iznos treba da štedimo svakog meseca, čime ćemo rasteretiti budžet i izbeći nagle skokove u troškovima. Za razliku od nekih štednih fondova, namenski fond ima dve ključne razlike – znamo koji nam iznos treba i takođe znamo kada ćemo ga potrošiti, tako da ne bi trebala da postoji griža savest kada namenski fond trošimo na zacrtanu stvar.

          • Kako prepoznati impulsivno trošenje i koji su praktični koraci da se to zaustavi?

          Impulsivno trošenje je često emocionalni odgovor, a ne logička odluka. To je onaj trenutak kada mozak traži brzi dopamin, a “nastrada” naš novčanik ili budžet za investicije. Znake impulsivnog trošenja možemo da prepoznamo jedino mi sami, što je ponekada teško jer treba biti kritički nastrojen prema sebi. Ali uglavnom možemo reći da su dva glavna znaka da impulsivno kupujemo:

          • Kupujemo kada smo pod stresom, tužni, ili čak preterano uzbuđeni (tzv. “retail therapy”)
          • Imamo utisak da će ponuda nestati ako ne kupimo odmah (čest trik kod online prodavnica sa “odbrojavanjem”)

          A način da se ovo zaustavi bi bili da „stavimo sat“ na kupovinu, tj. da pokušamo maksimalno da razdvojimo tri momenta: momenat kada vidimo neki proizvod – momenat kada odlučimo da nam taj proizvod treba – momenat kada se sa tim proizvodom pojavimo na kasi. Moja je preporuka da odluku da nam nešto treba donosimo hladne glave, kada nismo pod emocijama, a nakon toga ostaviti makar 24 sata da se ta ideja iskristališe i tek onda kupiti proizvod. Impulsivni potrošači često imaju „uspomenu“ na svoje prethodne greške u vidu punih garderobera i cipelara stvari koje nikada nisu ni obukli.

          • Kada je vreme da uložimo višak štednje umesto da je držimo na štednom računu?

          Investicije su kruna ličnih finansija i znak da je sve pre toga složeno kako treba. Ja ću pokušati da napravim mali hodogram kako proceniti kada je dobar momenat za investiciju:

          1. Primili smo zaradu
          2. Izdvajamo 10% za štednju
          3. Formiramo naš Fond za Crne Dane (do maksimalnih 6 meseci troškova)
          4. Ako je Fond za Crne Dane formiran i popunjen, onda razmišljamo o Namenskim Fondovima (da li ćemo imati neke velike izdatke u bližoj budućnosti i da li nam treba namenski fond za takvu kupovinu)
          5. Ako su i Fond za Crne Dane i Namenski Fondovi formirani i popunjavaju se redovno mesečno, a deo naše štednje ostaje neraspoređen, e onda je vreme za investicije.